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Imposte sulla proprietà e l’uso dei beni immobili in Grecia

In Grecia, fino al 2007, l’imposta sugli immobili “Large Property Tax” si applicava solo se il valore totale effettivo superava certi limiti. Un’imposta per il semplice mantenimento della proprietà non esisteva.

Durante il 2008 e il 2009, la normativa greca ha disciplinato la sostituzione della precedente imposta con la “Yearly Real Estate Tax” (imposta annuale sui beni immobili), che si applicava su ogni proprietà immobiliare posseduta, ad eccezione della più grande per un valore fino a 300.000 €. Una differenza significativa tra le due tassazioni è che la più recente si applicava sui beni immobiliari di ogni proprietario con l’eccezione della residenza principale.

Nel 2010, quest’ultima è stata abolita con la reintroduzione della “Large Property Tax”. Entrata in vigore proprio in quell’anno finanziario, si applicava su proprietà il cui valore eccedesse i 400.000 €.

Nel 2013, durante un tentativo da parte del governo greco di fissare le basi per una tassazione dei beni immobili armonizzata e di lungo periodo, è stata approvata una nuova legge, che ha introdotto una “imposta unica sui beni immobili”, chiamata “ENFIA”. A partire dal 1.1.2014, l’ENFIA è diventata l’imposta unica su qualunque diritto vantato su beni immobili in Grecia. La principale differenza tra l’ENFIA e le imposte precedenti è relativa alla sua possibilità di applicazione sulla base di ogni singola proprietà, ovvero indipendentemente dal valore totale delle proprietà immobiliari possedute su suolo greco. L’ENFIA è riscossa sia sugli edifici che su qualsiasi appezzamento di terreno. Nella sezione seguente vi forniremo una breve presentazione riguardo al modo in cui l’ENFIA è calcolata per quanto riguarda le costruzioni.

L’ENFIA

Ai fini di stima dell’ENFIA, i seguenti beni sono ritenuti proprietà immobiliari: il pieno diritto di proprietà o la proprietà priva del diritto d’uso, diritti di godimento o di residenza, il diritto contrattuale d’uso esclusivo di posteggi, spazi secondari e piscine che si trovano sulle parti in comproprietà di un seminterrato, un’area esterna adibita a parcheggio (‘piloti’ in greco), un attico o qualsiasi spazio scoperto dell’edificio, ecc.
Ogni persona, indipendentemente da origine e luogo di residenza, è soggetta alla tassazione sulla proprietà immobiliare situata in Grecia. Le imposte sono riscosse il 1° gennaio dell’anno fiscale, indipendentemente dalla modifiche che possono occorrere durante l’anno.

Gli individui soggetti al pagamento dell’ENFIA sono principalmente:

  1. Coloro che hanno acquisito un bene immobile dietro acquisto od ogni altro mezzo, a prescindere dall’iscrizione del titolo presso l’ufficio catastale.
  2. Gli acquirenti in via preliminare, ovvero che vantano un diritto di acquisto di un immobile sulla base di un contratto preliminare, con potere conferito a un rappresentante legale per la conclusione definitiva di un accordo d’acquisto, anche senza la partecipazione del venditore. Se un immobile è acquisito in modo definitivo, il suo possessore non ha diritto al risarcimento dell’imposta pagata.

Nel calcolo dell’imposta, il valore del bene immobile o quello dei diritti connessi sono valutati alla data del 1° gennaio dell’anno fiscale. Quando il beneficiario di un diritto di godimento è una persona fisica, il valore di tale diritto è determinato sulla base di un’aliquota sul valore del pieno diritto di proprietà e a seconda dell’età del beneficiario, come segue:

Quando il beneficiario è una persona giuridica, il valore del diritto di godimento è fissato in 8/10 del valore del pieno diritto di proprietà. La legge stabilisce che il valore della proprietà priva del diritto d’uso è quello che risulta dalla sottrazione del valore del diritto di godimento dal valore del pieno diritto di proprietà. Il diritto di residenza corrisponde al diritto di godimento e, di conseguenza, il proprietario assoluto è tassato come un proprietario privo del diritto d’uso.

L’ENFIA è calcolata a partire da una “imposta di base” che dipende dal valore fiscale (ossia il valore calcolato dall’ufficio delle imposte) corrispondente all’area in cui è situata la proprietà. Tale imposta di base è in seguito moltiplicata per diversi altri fattori, come: a) gli anni della proprietà; b) il piano a cui è situata; c) le facciate di cui è dotata; d) eventuali spazi supplementari come dispense, ecc.

L’imposta di base si calcola come segue:

Valore imposta (€/metro quadrato) Fattore fiscale
(€/metro quadrato)
0 – 500 2,00
501 – 750 2,80
751 – 1.000 2,90
1.001 – 1.500 3,70
1.501 – 2.000 4,50
2.001 – 2.500 6,00
2.501 – 3.000 7,60
3.001 – 3.500 9,20
3.501 – 4.000 9,50
4.001 – 4.500 11,10
4.501 – 5.000 11,30
5.001+ 13,00

Gli anni dell’edificio si calcolano come segue:

Fattore di antichità edificio

Oltre i 26 anni 1,00
20 – 25 anni 1,05
15 – 19 anni 1,10
10 – 14 anni 1,15
5 – 9 anni 1,20
Fino a 4 anni 1,25

Il fattore piano equivale a 0,98 per le proprietà in seminterrato, a 1,00 per quelle al pianterreno e al primo, 1,01 per il 2° e 3° piano, 1,02 per 4° e 5° e 1,03 dal 6° in su.

Ai fini del calcolo, spazi supplementari come depositi non sono considerati allo stesso modo, poiché non utilizzabili come luoghi di residenza. Di conseguenza, la legge calcola un fattore dello 0,1 su tali spazi, quindi godono di una ridotta pressione fiscale.

Per i proprietari di immobili di valore fiscale maggiore ai 300.000,00 €, è presente un’imposta supplementare calcolata come segue:

Fattore di classificazione fiscale per schema d’imposta per Schema del valore complessivo dell’Imposta sulla proprietà complessiva

0.01 – 300,000 € 0 0 300,000 € 0
300,000.01 – 400,000.00 € 0,1 % 100 € 400,000 € 100 €
400,000.01 – 500,000.00 € 0,2 % 200 € 500,000 € 300 €
500,000.01 – 600,000.00 € 0,3 % 300 € 600,000 € 600 €
600,000.01 – 700,000.00 € 0,6 % 600 € 700,000 € 1.200 €
700,000.01 – 800,000.00 € 0,7 % 700 € 800,000 € 1.900 €
800,000.01 – 900,000.00 € 0,8 % 800 € 900,000 € 2.700 €
900,000.01 – 1,000,000.00 € 0,9 % 900 € 1,000,000 € 3.600 €
surplus 1,0 %

Il valore della proprietà immobiliare delle persone giuridiche è tassato con un fattore dello 0,5%. Per le persone giuridiche di tipo non-profit, si applica un fattore dello 0,25%.

Imposta sul reddito

In base al codice greco delle imposte sui redditi (legge 4172/2013), il reddito generato da proprietà immobiliari corrisponde a quanto prodotto in ogni anno finanziario o agricolo, oppure dalla locazione o confisca o da residenza privata indiretta o uso privato o concessione d’uso gratuito a terzi riguardanti uno o di più edifici o dalla locazione dell’area. Questo reddito si intende in capo a ogni persona legalmente indicata tramite un contratto finale o un’ingiunzione oppure per occupazione, pieno diritto di proprietà, diritto di godimento o di residenza. Inoltre, a seconda del caso, tale reddito è percepito anche da una persona a cui è stato legalmente assegnato un diritto di godimento tramite contratto.

In aggiunta, il diritto in capo al proprietario di un terreno, relativo a edifici ivi costruiti di proprietà di una terza parte, è anch’esso considerato come un reddito fondiario.

In pratica, il caso più frequente di reddito imponibile generato da una proprietà immobiliare è quello da locazione. Quest’entrata è tassata secondo la seguente classificazione:

Fattore di imposta sul reddito

0,01 € – 12.000,00 11%
da 12.000,01 € in su 33%

In Grecia, la locazione commerciale e professionale rientra nell’imposizione proporzionale fino al 3,6% del canone concordato, mentre tutte le locazioni registrate devono essere dichiarate presso l’ufficio delle imposte insieme al contratto di locazione entro 30 giorni dalla sua stipulazione.

Imposta sui beni immobili: la tassazione su rifiuti ed energia elettrica

In Grecia, l’imposta sui beni immobili e l’imposta su rifiuti ed energia elettrica sono riscosse tramite le fatture pagate ai fornitori pubblici di energia elettrica (bollette) e sono indirizzate allo Stato greco, a differenza delle precedenti imposte, intese su base comunale. L’importo pagabile è determinato principalmente in base alle dimensioni del bene in questione. La legge proibisce ai notai pubblici di procedere al completamento di un contratto di vendita se non è stata ottenuta la conferma del pagamento dal comune che regolamenta uno specifico bene immobile. Il fine è avere una conferma che l’imposta sugli immobili sia proporzionale alla zona in cui si trova il bene immobile.